L'investissement en Nue-propriété

Comprendre le dispositif investissement en Nue-propriété

Qu'est-ce qu'un investissement en Nue-Propriété ?

Cette opération – également appelée démembrement – consiste à partager temporairement les droits attachés à un bien immobilier entre un investisseur privé et un bailleur institutionnel.
  • L’investisseur privé acquiert la nue-propriété d’un logement.
  • Le bailleur acquiert l’usufruit, droit d’usage du bien, pour une durée déterminée (appelée période dedémembrement).
À la fin de cette période, d’une durée de 15 à 18 ans, l’investisseur nu-propriétaire redevient automatiquement plein propriétaire du bien.

Quels sont les avantages pour l'investisseur pendant la durée de l'investissement ?

  • Dans le cadre d’un démembrement, l’investisseur acquiert la nue-propriété du bien pour un prix généralement compris entre 54% et 70% de sa valeur en pleine propriété.
  • Pendant toute la durée du démembrement, c’est le bailleur usufruitier qui met le bien en location et assume l’ensemble des charges, entretien, travaux et risques liés à la gestion locative.
  • Au plan fiscal, l’investisseur bénéficie également d’avantages importants. Il peut déduire ses intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers et le bien ne rentre pas dans le patrimoine imposable à l’IFI.

Que se passe-t-il à l'issue de la période de démembrement ?

Au terme de la période de démembrement, l’investisseur devient automatiquement et sans frais plein propriétaire du bien. Il peut alors jouir de son bien librement : le vendre, l’occuper ou le louer.

LA NUE-PROPRIÉTÉ,
UN OUTIL PATRIMONIAL UNIQUE !

Une valorisation automatique du patrimoine

Le démembrement de propriété permet de réaliser un investissement immobilier sécurisé basé sur une capitalisation mécanique plutôt que sur un rendement locatif.

Il substitue une capitalisation sûre et en partie nette d’impôt à une rentabilité locative aléatoire, souvent grevée de frais et de taxes.


 Un investissement sécurisé et serein

La nue-propriété étant un droit réel et principal, l’achat de la nue-propriété d’un bien immobilier permet un investissement tangible et pérenne.

Le montage affranchit l’investisseur de tous risques et contraintes de gestion locative, ces derniers étant intégralement supportés par l’usufruitier pendant toute la durée du démembrement.

L’intégralité des frais et charges d’entretien, des travaux et des taxes sont transférés du nu-propriétaire à l’usufruitier dont les obligations sont définies contractuellement et légalement.

À l’issue du démembrement, l’investisseur recouvrera automatiquement la pleine propriété de son bien sans frais ni taxe. Préalablement, le bien aura été remis en état par l’usufruitier conformément à ses obligations contractuelles.
Le bien sera également libre de tout droit conformément aux dispositions légales régissant la fin de période de démembrement.

Une fiscalité optimisée

Une opération en nue-propriété permet à l’investisseur d’optimiser sa fiscalité et d’améliorer la performance de son investissement.

- Les intérêts d’emprunt sont déductibles dans la catégorie des revenus fonciers (déduits immédiatement sur des revenus fonciers pré-existants ou déductibles pendant 10 ans sur les revenus fonciers futurs).

- Le bien acquis en nue-propriété n’entre pas dans la base imposable à l’IFI.

- La taxe foncière est assumée par l’usufruitier pendant toute la durée du démembrement.

Si l’investisseur souhaite vendre son bien après la période de démembrement, la référence prise en compte pour le calcul de la plus-value est la valeur en pleine propriété à la date d’acquisition de la nue-propriété.

Un investissement offrant une totale liberté

L’investisseur est libre de revendre son bien à tout moment :

Pendant la durée de démembrement, sur la base de la valorisation intermédiaire du prix de la nue-propriété. Il est à noter que le bénéfice de la déduction des intérêts d’emprunt précédemment déduits est conservée.

À l’issue de la période de démembrement, sur la base de la valeur de la pleine propriété. L’investisseur peut cependant conserver son bien et en jouir librement (l’habiter ou le louer sur le marché libre).


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